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隨著國家大力支持養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，各社會主體紛紛投入到養(yǎng)老機構、康養(yǎng)項目的建設中，進場項目從土地類型上可以分為以下幾種：

1、國有建設用地劃撥用地；

2、企業(yè)自有建設用地；

3、合適的商業(yè)用地；

4、合適的旅游用地；

5、集體建設用地。

國有建設用地劃撥用地

劃撥是符合一定條件的主體無償取得國有建設用地的方式。國家專門制訂了劃撥用地目錄，只有屬于該目錄下的用地項目且符合其他申請條件的，才可以申請劃撥土地。在國有土地上建設的非營利性養(yǎng)老機構，用地屬于公共管理與公共服務用地中的醫(yī)衛(wèi)慈善用地，因其具有公益性和福利性，建設單位可以通過申請無償劃撥的形式取得土地。

一般公辦公營、公辦民營等非營利性養(yǎng)老機構的用地屬于劃撥性質。政府為投資建設主體，持有養(yǎng)老機構的產權，養(yǎng)老機構可享受民政系統按床位給予的建設補貼和運營補貼。一般政府會通過公開招投標等方式選定專業(yè)化的運營機構負責項目的運營和管理，運營機構享有一定期限的經營管理權，通過收取租金及服務費以及獲得慈善捐贈、政府補貼等方式取得收益。

企業(yè)自有建設用地

政策：對營利性養(yǎng)老服務機構利用存量建設用地從事養(yǎng)老設施建設，涉及劃撥建設用地使用權出讓（租賃）或轉讓的，在原土地用途符合規(guī)劃的前提下，可不改變土地用途，允許補繳土地出讓金（租金），辦理協議出讓或租賃手續(xù)。企業(yè)單位利用自有用地建設的營利性養(yǎng)老機構，采取協議出讓的方式供地。

出讓方式：企業(yè)單位可以利用自有的建設用地來建設營利性養(yǎng)老機構，首先要符合規(guī)劃用途，先要在規(guī)劃部門調整規(guī)劃用途做養(yǎng)老設施用地，然后進行土地出讓。

如果以企業(yè)單位自己或企業(yè)單位與其下屬的全資子公司合作成立的公司為主體，一般采用協議出讓方式供地；如果企業(yè)單位與其他非自己所屬的公司合作成立的公司為主體拿地，一般需要走招拍掛程序出讓。對于如果有合作方，而合作方是否為自己所屬的公司，只需要企業(yè)單位出具證明即可。

開發(fā)途徑：可與擁有土地的相關單位（尤其是國企）成立合資公司共同開發(fā)、運營養(yǎng)老項目，或者以租賃、收購土地等形式單獨進行開發(fā)及運營，從而大大降低用地成本。但在拿地主體上有所限制。

合適的商業(yè)用地

政策：鼓勵社會資本對企業(yè)廠房、商業(yè)設施及其他可利用的社會資源進行整合和改造，用于養(yǎng)老服務。

出讓方式：利用增量的商業(yè)用地做養(yǎng)老，主要是走招拍掛程序拿地；企業(yè)自有的存量商業(yè)用地做養(yǎng)老，屬于企業(yè)自有用地范疇，可以協議出讓，但以前經過招拍掛拿的商業(yè)用地做養(yǎng)老，需要收儲重新走招拍掛程序。存量的現有商業(yè)設施，不拆除，只是改造成養(yǎng)老，只需要經過民政和規(guī)劃部門批準即可，不需要再走土地出讓程序。

開發(fā)途徑：借鑒酒店式公寓的經營管理模式開發(fā)養(yǎng)老項目，所謂合適的用地是指要考慮老人對醫(yī)療、環(huán)境、交通等特殊的需要，這是有別于一般酒店式公寓的地方。土地取得方式一般是以商業(yè)辦公用途立項，通過招拍掛的形式獲取土地，其盈利模式為出售+租賃+物業(yè)管理服務。一般按照酒店式公寓的（產權式酒店）形式進行規(guī)劃建設，物業(yè)持有者可以將酒店式公寓出售（一般可以辦理產權證），也可持有通過租賃的方式收取租金。不論是出售還是租賃，物業(yè)持有人需成立運營管理公司提供統一管理和服務，收取相應的物業(yè)管理費。

需要注意的是，因為商業(yè)用地的使用年限為 40 年，而《物權法》第 149 條規(guī)定:非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續(xù)期，依照法律規(guī)定辦理。該土地上的房屋及其它不動產的歸屬，有約定的，按照約定；沒有約定或者約定不明確的，依照法律、行政法規(guī)的規(guī)定辦理?？梢妼τ谏虡I(yè)用地使用年限屆滿后的自動續(xù)期問題法律規(guī)定比較模糊。

另外一個不利因素是，商業(yè)用地的日常生活成本較高，水電費均按照工商業(yè)計價，這一定程度上抬高了開發(fā)企業(yè)的運營成本。利用增量商業(yè)用地做養(yǎng)老，成本會比較高，而且需要走招拍掛程序拿地，建議謹慎。但是如果收購成本低廉的商業(yè)設施做改擴建，還是可行的。

合適的旅游用地

出讓方式：以北京市為例，仍然是遵守以前經過招拍掛的旅游用地做養(yǎng)老，改變土地性質后仍然要招拍掛出讓，原來為企業(yè)自有或協議出讓的旅游用地，可以協議出讓。旅游項目房間設施改造成養(yǎng)老用房的，得到民政部門和規(guī)劃部門許可，可以不經過國土局。

開發(fā)途徑：此種模式依托特定地區(qū)本身具有的自然風光資源或旅游景區(qū)資源，將其與養(yǎng)老產業(yè)相結合，設計適合老年人的旅游路線或是在臨近環(huán)境優(yōu)美的風景區(qū)建立養(yǎng)老社區(qū)、俱樂部或度假酒店，并提供各式旅游休閑服務，從其性質來看多為經營性（營利性）的模式。

此模式用地性質為旅游用地，通常是以旅游地產立項獲取土地。使用年限為 40 年。土地取得方式根據建設內容的性質進行區(qū)分，涉及老年住宅建設的，以招拍掛的出讓方式取得國有建設用地。周邊的景觀可以利用集體林地、農用地進行建設。盈利方式為租金+房價款+服務費+物業(yè)管理費?？蛻魧ο笾饕槍ι眢w健康且具有一定經濟實力的老年人，使其有機會進行候鳥式的旅游、療養(yǎng)。

合適的集體建設用地

政策：集體建設用地，又叫鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村建設用地或農村集體土地建設用地，是指鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村集體經濟組織和農村個人投資或集資，進行各項非農業(yè)建設所使用的土地。當前養(yǎng)老服務設施用地使用集體土地主要分為以下兩種情形：第一種情形：興建非營利性鄉(xiāng)(鎮(zhèn))村養(yǎng)老服務設施可以依法使用集體建設用地。第二種情形：其他興建非營利性養(yǎng)老服務設施需要集體建設用地的，需要有集體建設用地流轉政策和相應的養(yǎng)老政策支持。

模式：

(一)開發(fā)企業(yè)自主開發(fā)模式。在此模式下，開發(fā)企業(yè)需按照國家和當地有關集體土地流轉的規(guī)定，從集體經濟組織處取得集體建設用地使用權后，方可進行養(yǎng)老機構的開發(fā)建設。在這種開發(fā)模式下，集體經濟組織并不參與養(yǎng)老地產的開發(fā)建設，但會向開發(fā)企業(yè)讓渡集體建設用地使用權。至于具體的讓渡方式，則需視當地政策而定。

(二)集體經濟組織自主開發(fā)模式。《養(yǎng)老服務設施用地指導意見》第9條規(guī)定，集體經濟組織可依法使用本集體建設用地為本集體經濟組織內部成員興辦非營利性養(yǎng)老服務設施。據此，集體經濟組織也可以選擇自主開發(fā)養(yǎng)老地產。

(三)開發(fā)企業(yè)與集體經濟組織合作開發(fā)模式。一般來講，在該模式下，由集體經濟組織提供項目用地，開發(fā)企業(yè)提供開發(fā)資金，合作進行養(yǎng)老地產的開發(fā)建設。就具體的合作方式而言，有以下兩類方式：定向出讓基礎上的委托開發(fā)建設+委托運營管理模式

所謂定向出讓基礎上的委托開發(fā)建設和運營管理模式，即首先由土地管理部門對集體產業(yè)用地進行收儲后，將項目地塊性質變更為國有建設用地，然后再將土地使用權定向出讓給集體產業(yè)用地的原土地所有權人，即村集體經濟組織或村集體經濟組織興辦的企業(yè)(下稱“項目公司”)。在村集體經濟組織或項目公司繳清項目地塊的土地出讓金、契稅等相關費用后，村集體經濟組織或項目公司將持有項目地塊的國有建設用地土地使用權及開發(fā)建設權益。而在村集體經濟組織或項目公司持有項目地塊土地使用權的基礎上，投資人將與村集體經濟組織或項目公司進行合作，通過委托代建及運營管理的方式，共同合作開發(fā)建設及運營養(yǎng)老項目。