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深耕養(yǎng)老市場，開發(fā)康養(yǎng)小鎮(zhèn)

一、國家支持康養(yǎng)小鎮(zhèn)發(fā)展，全面放開養(yǎng)老市場準(zhǔn)入

2020年，國務(wù)院重磅提出康養(yǎng)小鎮(zhèn)上升為國家戰(zhàn)略，養(yǎng)老市場迎來投資機(jī)遇期。未來20年，將是中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的黃金20年——以十九大報告“加快老齡事業(yè)和產(chǎn)業(yè)發(fā)展”為契機(jī)，中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的頂層設(shè)計與政策架構(gòu)已初露雛形。

國務(wù)院總理主持召開國務(wù)院常務(wù)會議，“促進(jìn)健康服務(wù)業(yè)發(fā)展”成為一個重要議題。會議指出，健康服務(wù)業(yè)包括醫(yī)療護(hù)理、康復(fù)保健、健身養(yǎng)生等眾多領(lǐng)域，是現(xiàn)代服務(wù)業(yè)的重要內(nèi)容和薄弱環(huán)節(jié)。這是滿足群眾迫切需要、提升全民健康素質(zhì)、保障和改善民生的又一重大舉措，也是提升服務(wù)業(yè)水平、有效擴(kuò)大就業(yè)、形成新的增長點、促進(jìn)經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型升級的重要抓手。

國務(wù)院發(fā)布的《“健康中國2030”規(guī)劃綱要》中指出，應(yīng)積極促進(jìn)健康與養(yǎng)老、旅游、互聯(lián)網(wǎng)、健身休閑、食品融合，催生健康新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)、新模式。

中共中央、國務(wù)院2019年印發(fā)了《國家積極應(yīng)對人口老齡化中長期規(guī)劃》。

規(guī)劃明確我國積極應(yīng)對人口老齡化的戰(zhàn)略目標(biāo)，提出階段性發(fā)展目標(biāo)：

人口老齡化階段性發(fā)展目標(biāo)

到2022年，我國積極應(yīng)對人口老齡化的制度框架初步建立；

到2035年，積極應(yīng)對人口老齡化的制度安排更加科學(xué)有效；

到本世紀(jì)中葉，與社會主義現(xiàn)代化強(qiáng)國相適應(yīng)的應(yīng)對人口老齡化制度安排成熟完備。

同時提出：

? 鼓勵有條件的黨政機(jī)關(guān)和國有企事業(yè)單位舉辦的培訓(xùn)中心、療養(yǎng)院及其他具有教育培訓(xùn)或療養(yǎng)休養(yǎng)功能的各類機(jī)構(gòu)經(jīng)過一定程序整合改造為養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

? 全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場，支持社會資本投資興辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，落實同等優(yōu)惠政策。要大力發(fā)展民辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)。逐步形成以社會力量為主體的養(yǎng)老服務(wù)格局。

? 推動養(yǎng)老服務(wù)業(yè)融合發(fā)展。促進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)業(yè)與教育培訓(xùn)、健康、體育、文化、旅游、家政等幸福產(chǎn)業(yè)融合發(fā)展，不斷提供滿足老年人需求的健康養(yǎng)老、養(yǎng)生旅游、文娛活動等服務(wù)，推動與養(yǎng)老服務(wù)上下游產(chǎn)業(yè)相配套的教育培訓(xùn)和平臺建設(shè)，不斷提升服務(wù)品質(zhì)，改善服務(wù)體驗，擴(kuò)大有效供給

。

國務(wù)院辦公廳印發(fā)《關(guān)于全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場提升養(yǎng)老服務(wù)質(zhì)量的若干意見》，提出“全面放開養(yǎng)老服務(wù)市場，進(jìn)一步放寬準(zhǔn)入條件”，如下：

降低準(zhǔn)入門檻

設(shè)立營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，應(yīng)按“先照后證”的簡化程序執(zhí)行，在工商行政管理部門辦理登記后，在轄區(qū)縣級以上人民政府民政部門申請設(shè)立許可。

放寬外資準(zhǔn)入

在鼓勵境外投資者在華舉辦營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的基礎(chǔ)上，進(jìn)一步放開市場，鼓勵境外投資者設(shè)立非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)，其設(shè)立的非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)與境內(nèi)投資者設(shè)立的非營利性養(yǎng)老機(jī)構(gòu)享受同等優(yōu)惠政策。

精簡行政審批環(huán)節(jié)

全面清理、取消申辦養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的不合理前置審批事項，優(yōu)化審批程序，簡化審批流程。申請設(shè)立養(yǎng)老服務(wù)類社會組織，符合直接登記條件的可以直接向民政部門依法申請登記，不再經(jīng)由業(yè)務(wù)主管單位審查同意。支持新興養(yǎng)老業(yè)態(tài)發(fā)展，對于養(yǎng)老機(jī)構(gòu)以外的其他提供養(yǎng)老服務(wù)的主體，鼓勵其依法辦理法人登記并享受相關(guān)優(yōu)惠政策。

二、康養(yǎng)旅游市場潛力大，養(yǎng)老市場進(jìn)入投資窗口期

中國人口的老齡化，正以全球最快的速度來臨。專家預(yù)計，到2050年，中國60歲及以上人口或?qū)⒔咏?億。在這一趨勢下，以“健康養(yǎng)老”為核心的康養(yǎng)小鎮(zhèn)以雨后春筍之勢在中國興起。

從2020年起，出生于“1960-1975”的一代人開始逐步進(jìn)入60歲，改革開放以來掌控了中國社會絕大部分財富、資源的群體集體進(jìn)入老齡化，這勢必將推動中國養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)走向風(fēng)起云涌、群雄紛爭的黃金時代。2019年5月，國務(wù)院印發(fā)《“健康中國2030”規(guī)劃綱要》，提出到2030年，健康服務(wù)業(yè)總規(guī)模達(dá)16萬億元。在康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)迎來前所未有的發(fā)展機(jī)遇面前，康養(yǎng)成為中國特色小鎮(zhèn)建設(shè)中的新浪潮。

康養(yǎng)市場開發(fā)投資環(huán)境利好，開發(fā)市場空間大。未來5年，養(yǎng)生旅游的市場規(guī)模將呈快速增長態(tài)勢，年復(fù)合增長率有望達(dá)到20%。2020年市場規(guī)模將在1000億元左右。

三、康養(yǎng)小鎮(zhèn)開發(fā)模式

國家政策支持以及中國老齡化形式嚴(yán)峻，為康養(yǎng)小鎮(zhèn)建設(shè)帶來機(jī)遇也帶來挑戰(zhàn)。

機(jī)遇：康養(yǎng)市場供小于求，面臨前所未有的時代發(fā)展機(jī)遇

日益增長的健康與養(yǎng)老需求和供不應(yīng)求的市場現(xiàn)狀，為康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)帶來了前所未有的發(fā)展機(jī)遇，誕生出無限的市場空間。根據(jù)《“健康中國2030”規(guī)劃綱要》，到2030年，面對16萬億元的大健康產(chǎn)業(yè)，康養(yǎng)小鎮(zhèn)有巨大的市場需求。

挑戰(zhàn)：如何建設(shè)真正服務(wù)養(yǎng)老健康群體的康養(yǎng)小鎮(zhèn)是挑戰(zhàn)

“真正的康養(yǎng)小鎮(zhèn)需要同步實現(xiàn)度假和養(yǎng)生需求。度假就是旅居和居住，養(yǎng)生就是養(yǎng)老與康復(fù)。這些因素，缺一不可。”要真正讓人們離開城市，去往風(fēng)景秀麗的康養(yǎng)小鎮(zhèn)居住，最大的難題就是能否提供相應(yīng)的醫(yī)療保障。

康養(yǎng)中的“健康”，意味著要為老年群體提供持續(xù)不斷的醫(yī)療幫助，“從這一點來說，養(yǎng)老地產(chǎn)靠的不是硬件，而是軟件，需要專業(yè)的醫(yī)療服務(wù)人才?！?/span>

什么是康養(yǎng)小鎮(zhèn)？

康養(yǎng)小鎮(zhèn)是特色小鎮(zhèn)的一種，是特色小鎮(zhèn)具有爆發(fā)力的領(lǐng)域，可以將健康療養(yǎng)、健康產(chǎn)品、生態(tài)旅游、醫(yī)療美容、休閑度假、體育運動和文化體驗等業(yè)態(tài)聚合起來。要建設(shè)“產(chǎn)業(yè)特色鮮明、要素集聚、宜居宜業(yè)、富有活力的特色小鎮(zhèn)。

建設(shè)條件

資源優(yōu)勢突出。適宜創(chuàng)建發(fā)展康養(yǎng)小鎮(zhèn)的地區(qū)，是有良好的生態(tài)環(huán)境和氣候條件，在此基礎(chǔ)上根據(jù)當(dāng)?shù)?/span>不同資源，結(jié)合市場需求特點，開發(fā)融合不同產(chǎn)業(yè)體系的康養(yǎng)小鎮(zhèn)。如擁有宗教文化、長壽文化、溫泉資源、醫(yī)藥產(chǎn)業(yè)資源等，可依托項目地良好的氣候及生態(tài)環(huán)境，構(gòu)建生態(tài)體驗、度假養(yǎng)生、溫泉水療養(yǎng)生、森林養(yǎng)生、高山避暑養(yǎng)生、海島避寒養(yǎng)生、湖泊養(yǎng)生、礦物質(zhì)養(yǎng)生、田園養(yǎng)生等養(yǎng)生業(yè)態(tài)，打造休閑農(nóng)莊、養(yǎng)生度假區(qū)、養(yǎng)生谷、溫泉度假區(qū)、生態(tài)酒店/民宿等產(chǎn)品，形成生態(tài)養(yǎng)生健康小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)體系。 

產(chǎn)業(yè)特色明顯?？叼B(yǎng)小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)以健康為主，如養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)、休閑農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)、度假休閑、健康食品產(chǎn)業(yè)、體育產(chǎn)業(yè)等。

功能主題明確。康養(yǎng)小鎮(zhèn)不同于一般的小鎮(zhèn)，它的功能性更強(qiáng)。以體育產(chǎn)業(yè)為例，依托山地、峽谷、水體等地形地貌及資源，發(fā)展山地運動、水上運動、戶外拓展、戶外露營、戶外體育運動、定向運動、養(yǎng)生運動、極限運動、傳統(tǒng)體育運動、徒步旅行、探險等戶外康體養(yǎng)生產(chǎn)品，推動體育、旅游、度假、健身、賽事等業(yè)態(tài)的深度融合發(fā)展。

建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)

康養(yǎng)小鎮(zhèn)年均PM2.5值小于或等于50。

該區(qū)域的負(fù)氧離子標(biāo)準(zhǔn)濃度大于或等于5000個/每立方厘米（根據(jù)世界衛(wèi)生組織規(guī)定，清新空氣的負(fù)氧離子標(biāo)準(zhǔn)濃度不低于1000—1500個/每立方厘米）。

村鎮(zhèn)環(huán)境優(yōu)美，干凈整潔。

附近100公里之內(nèi)有高鐵、機(jī)場、高速，交通方便。  

活動范圍在3平方公里以上。

有發(fā)展醫(yī)療產(chǎn)業(yè)的環(huán)境基礎(chǔ)。

開發(fā)類型

1、文化養(yǎng)生型

深度挖掘項目地獨有的宗教、民俗、歷史文化，結(jié)合市場需求及現(xiàn)代生活方式，運用創(chuàng)意化的手段，打造利于養(yǎng)心的精神層面的旅游產(chǎn)品，使游客在獲得文化體驗的同時，能夠修身養(yǎng)性、回歸本心、陶冶情操。如依托宗教資源，打造文化度假區(qū)、依托中國傳統(tǒng)文化，打造國學(xué)體驗基地等。  

2、長壽資源型

依托長壽文化，大力發(fā)展長壽經(jīng)濟(jì)，形成食療養(yǎng)生、山林養(yǎng)生、氣候養(yǎng)生等為核心，以養(yǎng)生產(chǎn)品為輔助的健康餐飲、休閑娛樂、養(yǎng)生度假等功能的健康養(yǎng)生養(yǎng)老體系。

3、中醫(yī)藥膳型

藥食同源，是東方食養(yǎng)的一大特色。因此美食養(yǎng)生可以說是健康旅游中至關(guān)重要的一項內(nèi)容。健康食品的開發(fā)，可以與休閑農(nóng)業(yè)相結(jié)合，通過發(fā)展綠色種植業(yè)、生態(tài)養(yǎng)殖業(yè)，開發(fā)適宜于特定人群、具有特定保健功能的生態(tài)健康食品，同時結(jié)合生態(tài)觀光、農(nóng)事體驗、食品加工體驗、餐飲制作體驗等活動，推動健康食品產(chǎn)業(yè)鏈的綜合發(fā)展。

4、生態(tài)養(yǎng)生型

以原生態(tài)的生態(tài)環(huán)境為基礎(chǔ)，以健康養(yǎng)生、休閑旅游為發(fā)展核心，重點建設(shè)養(yǎng)生養(yǎng)老、休閑旅游、生態(tài)種植等健康產(chǎn)業(yè)，一般分布在生態(tài)休閑旅游景區(qū)或者自然生態(tài)環(huán)境較好的區(qū)域。即依托項目地良好的氣候及生態(tài)環(huán)境，構(gòu)建生態(tài)體驗、度假養(yǎng)生、溫泉水療養(yǎng)生、森林養(yǎng)生、高山避暑養(yǎng)生、海島避寒養(yǎng)生、湖泊養(yǎng)生、礦物質(zhì)養(yǎng)生、田園養(yǎng)生等養(yǎng)生業(yè)態(tài)，打造休閑農(nóng)莊、養(yǎng)生度假區(qū)、養(yǎng)生谷、溫泉度假區(qū)、生態(tài)酒店/民宿等產(chǎn)品，形成生態(tài)養(yǎng)生健康小鎮(zhèn)產(chǎn)業(yè)體系。

 

 5、養(yǎng)老綜合型

有一定的環(huán)境資源，同時擁有有一定經(jīng)濟(jì)實力的老年群體，將醫(yī)療、氣候、生態(tài)、康復(fù)、休閑等多種元素融入養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)，發(fā)展康復(fù)療養(yǎng)、旅居養(yǎng)老、休閑度假型“候鳥”養(yǎng)老、老年體育、老年教育、老年文化活動等業(yè)態(tài)，打造集養(yǎng)老居住、養(yǎng)老配套、養(yǎng)老服務(wù)為一體的養(yǎng)老度假基地等綜合開發(fā)項目，為老年人打造集養(yǎng)老居住、醫(yī)療護(hù)理、休閑度假為主要功能的養(yǎng)老小鎮(zhèn)。帶動護(hù)理、餐飲、醫(yī)藥、老年用品、金融、旅游、教育等多產(chǎn)業(yè)的共同發(fā)展。

 

 6、度假產(chǎn)業(yè)型

居住養(yǎng)生是以健康養(yǎng)生為理念，以度假地產(chǎn)開發(fā)為主導(dǎo)而形成的一種健康養(yǎng)生方式。這種養(yǎng)生居住社區(qū)向人們提供的不僅僅是居住空間，更重要的是一種健康生活方式。除建筑生態(tài)、環(huán)境良好、食品健康等特點外，它還提供全方位的康療及養(yǎng)生設(shè)施及服務(wù)，并為人們提供冥想靜思的空間與環(huán)境，達(dá)到在恬靜的氣氛中修身養(yǎng)性的目的。

7、體育文化型

依托山地、峽谷、水體等地形地貌及資源，發(fā)展山地運動、水上運動、戶外拓展、戶外露營、戶外體育運動、定向運動、養(yǎng)生運動、極限運動、傳統(tǒng)體育運動、徒步旅行、探險等戶外康體養(yǎng)生產(chǎn)品，推動體育、旅游、度假、健身、賽事等業(yè)態(tài)的深度融合發(fā)展。

8、醫(yī)學(xué)結(jié)合型

康療養(yǎng)生產(chǎn)品的構(gòu)成主要是以中醫(yī)、西醫(yī)、營養(yǎng)學(xué)、心理學(xué)等理論知識為指導(dǎo)，結(jié)合人體生理行為特征進(jìn)行的以藥物康復(fù)、藥物治療為主要手段，配合一定的休閑活動進(jìn)行的康復(fù)養(yǎng)生旅游產(chǎn)品，包括康體檢查類產(chǎn)品，它是醫(yī)療旅游開發(fā)中的重要內(nèi)容之一。

四、康養(yǎng)小鎮(zhèn)的土地流轉(zhuǎn)與資產(chǎn)流轉(zhuǎn)

土地流轉(zhuǎn)

根據(jù)法規(guī)政策規(guī)定，國家不禁止在集體土地上開發(fā)營利性的養(yǎng)老地產(chǎn)、康養(yǎng)度假等設(shè)施；但是鼓勵開發(fā)非營利性的養(yǎng)老地產(chǎn)。

在集體土地上，建設(shè)養(yǎng)老項目，并配套養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施是可以的，但存在一定程度上的產(chǎn)權(quán)問題，建議在一線城市進(jìn)行開發(fā)。

? 根據(jù)《土地管理法》規(guī)定，任何單位和個人進(jìn)行建設(shè)，需要使用土地的，必須依法申請使用國有土地；但是，興辦鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)和村民建設(shè)住宅經(jīng)依法批準(zhǔn)使用本集體經(jīng)濟(jì)組織農(nóng)民集體所有的土地的，或者鄉(xiāng)(鎮(zhèn)）村公共設(shè)施和公益事業(yè)建設(shè)經(jīng)依法批準(zhǔn)使用農(nóng)民集體所有的土地的除外。

? 非盈利性鄉(xiāng)鎮(zhèn)村養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地當(dāng)然屬于公益事業(yè)建設(shè)用地的范疇，因此，興建本集體經(jīng)濟(jì)內(nèi)部成員使用的非營利性鄉(xiāng)鎮(zhèn)村養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施，當(dāng)然可以使用集體建設(shè)用地。

? 2014年《養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施用地指導(dǎo)意見》：“農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織可依法使用本集體所有土地，為本集體經(jīng)濟(jì)組織內(nèi)部成員興辦非營利性養(yǎng)老設(shè)施”

? 2019年，《國務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于推進(jìn)養(yǎng)老服務(wù)發(fā)展的意見》鼓勵各地探索利用集體建設(shè)用地發(fā)展養(yǎng)老服務(wù)設(shè)施。

資產(chǎn)流轉(zhuǎn)

康養(yǎng)小鎮(zhèn)資產(chǎn)流轉(zhuǎn)主要見于鄉(xiāng)居康養(yǎng)開發(fā)中

喚醒沉睡資源——閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)

閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)是度假鄉(xiāng)居模式成功開發(fā)的首個關(guān)鍵因素，也是重要的資源獲取途徑。農(nóng)村閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，實質(zhì)是一次城鄉(xiāng)要素流動的改革，是推進(jìn)美麗鄉(xiāng)村建設(shè)和增強(qiáng)農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)、增加農(nóng)民收入的一個探索。一些鄉(xiāng)村中，農(nóng)民擁有的土地、房屋等資產(chǎn)普遍閑置“沉睡”，財產(chǎn)權(quán)、收益權(quán)得不到有效體現(xiàn)，進(jìn)而造成了農(nóng)村產(chǎn)權(quán)資源錯配或閑置浪費。鄉(xiāng)村閑置資產(chǎn)流轉(zhuǎn)能夠喚醒沉睡的閑置資產(chǎn)，發(fā)揮資產(chǎn)價值，進(jìn)而實現(xiàn)一定收益。

資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的形式

資產(chǎn)流轉(zhuǎn)可以采取多種流轉(zhuǎn)形式，出租、出讓、轉(zhuǎn)包、入股等為資產(chǎn)流轉(zhuǎn)的主要形式。

（1）出租。是農(nóng)戶與承租方之間在一定期限內(nèi)的資產(chǎn)使用權(quán)轉(zhuǎn)移，農(nóng)戶自愿將全部或部分資產(chǎn)使用權(quán)出租給承租方，承租方給出租方固定的收益。出租的期限一般由雙方協(xié)商確定，最長不超過承包合同的剩余期限。出租流轉(zhuǎn)的步驟一般為村集體統(tǒng)一收購（收回）閑置資產(chǎn)；農(nóng)戶在獲得一次性補償后，自愿放棄土地、房屋等的使用權(quán)；承租人和村集體協(xié)商租賃價格、租期（一般是20年），并簽訂房屋租賃合同。

（2）入股。即農(nóng)戶將全部或部分資產(chǎn)的使用權(quán)作價為股份，參與股份制或股份合作制經(jīng)營，以入股的資產(chǎn)使用權(quán)作為分紅依據(jù)，股紅按經(jīng)營效益的高低確定。該模式體現(xiàn)了旅游業(yè)“利益共享”的精神，在旅游開發(fā)的同時，兼顧村民的長遠(yuǎn)利益，獲得就業(yè)機(jī)會或從事經(jīng)營工作，使他們能夠長期分享旅游收益

（3）轉(zhuǎn)包。主要為閑置土地流轉(zhuǎn)形式。即土地承包方將全部或部分承包地的使用權(quán)包給第三方，轉(zhuǎn)包期限在不超過土地承包合同的剩余期限內(nèi)由雙方協(xié)商確定，轉(zhuǎn)包方與發(fā)包方的原承包關(guān)系不變。

（4）出讓。主要為閑置土地流轉(zhuǎn)形式。即取得一定量的土地補償后放棄土地承包經(jīng)營權(quán)剩余期限的形式。這部分被征用了土地的農(nóng)民，在按有關(guān)規(guī)定獲得資金補償后，就將土地使用權(quán)交給發(fā)包方或當(dāng)?shù)卣?，從而再轉(zhuǎn)交給建設(shè)方，承包方對這部分土地的使用權(quán)即行終止。