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康養(yǎng)文旅3.0時(shí)代，養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)有哪些？

時(shí)間：2021-01-27 瀏覽量： 分享到：

近年來(lái)，康養(yǎng)地產(chǎn)步入了一個(gè)較快速的上升發(fā)展通道，房地產(chǎn)商、保險(xiǎn)企業(yè)、信托金融機(jī)構(gòu)和醫(yī)療保健機(jī)構(gòu)都紛紛試水康養(yǎng)產(chǎn)業(yè)。從已經(jīng)實(shí)施的養(yǎng)老地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)看，在規(guī)劃設(shè)計(jì)方面，雖然這些項(xiàng)目進(jìn)行了一定的探索和實(shí)踐，但仍然存在不少問(wèn)題。

中國(guó)從全面小康走向全民健康

世界范圍內(nèi)的大健康與大文旅融合已是大勢(shì)所趨。健康醫(yī)療+文旅休閑的融合催生了高端醫(yī)療、?？漆t(yī)療、康復(fù)療養(yǎng)、養(yǎng)老服務(wù)等一系列市場(chǎng)熱點(diǎn)，已經(jīng)成為大眾旅游和健康消費(fèi)的新需求。

縱觀中國(guó)康養(yǎng)文旅市場(chǎng)發(fā)展，大致可以分為三個(gè)發(fā)展階段。

1.0時(shí)代：靠氣候資源，賣候鳥生活

候鳥式康養(yǎng)，像鳥兒一樣隨著氣候變換、季節(jié)變化而選擇在不同的地域環(huán)境、不同的地方康養(yǎng)。這種始于2000年的三亞康養(yǎng)旅游模式在2009年以后出現(xiàn)急劇上升，也帶來(lái)了三亞、海南房地產(chǎn)市場(chǎng)的井噴。

“三亞候鳥”是康養(yǎng)文旅1.0的代名詞。

2.0時(shí)代：靠醫(yī)療概念，賣康養(yǎng)地產(chǎn)

2010年前后，伴隨著三亞候鳥式康養(yǎng)市場(chǎng)的愈演愈烈，帶動(dòng)了全國(guó)康養(yǎng)度假地產(chǎn)市場(chǎng)的火熱，開啟了中國(guó)康養(yǎng)文旅2.0時(shí)代。

目前，康養(yǎng)概念與地產(chǎn)結(jié)合，主要有三種類型：居家生活型康養(yǎng)社區(qū)、旅居度假型康養(yǎng)地產(chǎn)、專業(yè)醫(yī)療型康療地產(chǎn)。

未來(lái)，康養(yǎng)文旅產(chǎn)業(yè)必須更加關(guān)注更廣泛受眾群體，向主動(dòng)式的健康生活轉(zhuǎn)變，這就需要邁向全新的康養(yǎng)文旅3.0時(shí)代。

3.0時(shí)代：亞健康成大健康問(wèn)題核心

正如全面小康不僅是物質(zhì)生活層面，更需要文化精神生活的富足，全民健康也一樣，必然是“健康生態(tài)、健康文化、健康生活、健康人居”的四態(tài)融合，是“生態(tài)中國(guó)、健康中國(guó)、宜居中國(guó)、文化中國(guó)”四位一體的戰(zhàn)略聚合。

未來(lái)，無(wú)論是康養(yǎng)文旅的產(chǎn)業(yè)內(nèi)容、盈利模式，還是運(yùn)營(yíng)思維等都需要主動(dòng)進(jìn)化，整合迭代，三次升級(jí)。

康養(yǎng)文旅項(xiàng)目設(shè)計(jì)規(guī)劃要點(diǎn)

然而，還是有一些養(yǎng)老地產(chǎn)開發(fā)者缺乏對(duì)文旅養(yǎng)生產(chǎn)業(yè)的深入了解和研究，而行業(yè)目前也缺乏一個(gè)普遍適用的養(yǎng)老項(xiàng)目規(guī)劃設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)。

有業(yè)內(nèi)人士和相關(guān)學(xué)者，從規(guī)劃選址、景觀布局、交通組織、設(shè)計(jì)尺度、衛(wèi)生設(shè)計(jì)和服務(wù)配套六個(gè)方面，總結(jié)了一些養(yǎng)老地產(chǎn)的規(guī)劃設(shè)計(jì)要點(diǎn)。

對(duì)規(guī)劃選址的要求

設(shè)計(jì)開發(fā)普通居住區(qū)，一般要求項(xiàng)目的選址要有較優(yōu)美的自然環(huán)境和良好的社會(huì)環(huán)境，選取適合居住、設(shè)施便利和不良干擾較少的區(qū)域。

不同類型的養(yǎng)老社區(qū)對(duì)選址的要求也不盡相同?；A(chǔ)型康養(yǎng)項(xiàng)目需要達(dá)到一般康養(yǎng)地產(chǎn)的標(biāo)準(zhǔn)，滿足基本健康生活所需的條件。高端型康養(yǎng)社區(qū)，則需要有較為優(yōu)越甚至稀缺的獨(dú)特自然環(huán)境和社會(huì)環(huán)境。

對(duì)環(huán)境景觀設(shè)計(jì)的要求

對(duì)于康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，項(xiàng)目的綠地率和綠色植物選擇有必要特別說(shuō)明。

高綠地率

根據(jù)居住區(qū)規(guī)范要求，新建高品質(zhì)居住區(qū)綠地率不應(yīng)低于30%，而由于老年人生理機(jī)能上對(duì)環(huán)境變化的反應(yīng)更敏感，養(yǎng)老地產(chǎn)對(duì)居住環(huán)境提出了更高的要求，而首當(dāng)其沖的就是綠地率的提高。

有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，高端康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目綠地率不應(yīng)低于40%，基礎(chǔ)型康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目不應(yīng)低于 35%。

高供氧綠植組合

目前居住區(qū)規(guī)劃中，較常采用的是富氧植被組合法，即根據(jù)各種不同植被每公頃能提供的氧氣量值來(lái)進(jìn)行植被搭配種植。

據(jù)研究，林地，尤其是闊葉林地的單位供氧量最大，其次是水體。因此在養(yǎng)老社區(qū)中，在地理和氣候環(huán)境允許的條件下，應(yīng)優(yōu)先考慮闊葉林與水體的布置。

對(duì)交通組織的要求

人車分流系統(tǒng)是基本要求

在目前的社區(qū)規(guī)劃中，人車分流已經(jīng)是被普遍認(rèn)可的交通組織模式。而在康養(yǎng)社區(qū)中，既要安排人車分流，又要組織機(jī)動(dòng)車方便入戶或靠近住處，必要地段實(shí)行機(jī)動(dòng)車與電瓶車的轉(zhuǎn)換。

結(jié)合景觀體系打造慢生活步行系統(tǒng)

老年生活的一個(gè)很重要的內(nèi)容，就是健康和養(yǎng)生。無(wú)論是自然資源條件優(yōu)越的養(yǎng)老項(xiàng)目，還是自然資源條件相對(duì)匱乏的養(yǎng)老項(xiàng)目，都有必要結(jié)合自身景觀體系打造慢生活步行系統(tǒng)，以提供老年人開展健康養(yǎng)生活動(dòng)的場(chǎng)所。

規(guī)劃尺度要求

控制建筑高度和密度

建筑高度和建筑密度很大程度上決定了一個(gè)社區(qū)的綜合環(huán)境品質(zhì)。因此，康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目原則上不主張高層建筑，項(xiàng)目確有需要，可將高層與低層、多層分開布置。建筑高度上，建議以低層、多層為主，建筑高度小于20 米，保證足夠的日照間距，建筑密度應(yīng)大于25%，小于35%。

宜人的活動(dòng)場(chǎng)所尺度

活動(dòng)場(chǎng)所是老年人平時(shí)最常使用的地方，對(duì)其設(shè)計(jì)應(yīng)該充分地滿足人性化的感受需求。根據(jù)“外部模數(shù)理論”，20~25米是適宜人活動(dòng)的外部空間基本尺度，因此景觀步行帶上設(shè)置休閑設(shè)施，如桌椅、花壇、臺(tái)階的布置，建議以25~50 米間距為宜。

適合老年人出行的服務(wù)設(shè)施設(shè)置半徑

通過(guò)對(duì)老年人行為習(xí)慣的進(jìn)行調(diào)查顯示得出，養(yǎng)老社區(qū)的服務(wù)設(shè)施布置應(yīng)以組團(tuán)級(jí)設(shè)施150 米為服務(wù)半徑，小區(qū)級(jí) 300 米為服務(wù)半徑，社區(qū)級(jí)500 米服務(wù)半徑，方便老年人使用服務(wù)設(shè)施。

部分大型社區(qū)中，服務(wù)設(shè)施距離較遠(yuǎn)的，可以引入?yún)^(qū)內(nèi)電瓶車交通系統(tǒng)，解決跨區(qū)域出行需求。

對(duì)日照通風(fēng)衛(wèi)生的要求

根據(jù)《城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范》5.0.2.1（1）條，老年人居住建筑不應(yīng)低于冬至日日照2小時(shí)的標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)劃上應(yīng)盡量爭(zhēng)取南向布置住宅，減少東西布置，避免“純北向”住宅。

南方高溫潮濕地區(qū)的養(yǎng)老住宅還應(yīng)考慮夏季通風(fēng)設(shè)計(jì)，住宅排列上應(yīng)便于夏季涼風(fēng)進(jìn)入，戶型保證有兩個(gè)以上的朝向。

對(duì)公共服務(wù)設(shè)施的要求

康養(yǎng)地產(chǎn)區(qū)別于一般居住區(qū)的重要特點(diǎn)是能提供較完善的適老生活配套和醫(yī)療護(hù)理?xiàng)l件，這也是很多老年人選擇養(yǎng)老社區(qū)的關(guān)鍵考慮因素。

無(wú)障礙道路系統(tǒng)為強(qiáng)制性建設(shè)內(nèi)容

目前國(guó)內(nèi)比較高端的居住區(qū)都會(huì)進(jìn)行無(wú)障礙道路系統(tǒng)設(shè)計(jì)，包括盲道、輪椅專用道、輪椅入戶坡道、長(zhǎng)坡升降梯等，在養(yǎng)老社區(qū)中無(wú)障礙道路設(shè)計(jì)則應(yīng)為強(qiáng)制性內(nèi)容，并根據(jù)老年人的具體需求，在道路設(shè)計(jì)的細(xì)節(jié)上給予更多的專門考慮。

入戶式和隨身式急救護(hù)理系統(tǒng)

老年人是容易出現(xiàn)突發(fā)病情的群體，因此，老年社區(qū)需要配備入戶式急救呼叫系統(tǒng)，在高端的養(yǎng)老社區(qū)中，還應(yīng)引入老年人隨身急救呼叫系統(tǒng)。

針對(duì)身體狀態(tài)不太穩(wěn)定的老年人，為其配備貼身的警報(bào)器，通過(guò)警報(bào)器，醫(yī)療中心可以隨時(shí)了解老年人的身體狀況和各項(xiàng)指標(biāo)，在緊急情況下，老年人可隨時(shí)按警報(bào)器呼叫急救中心尋求幫助。

醫(yī)療體檢康復(fù)中心

很多老年人不僅僅滿足于良好的急救護(hù)理服務(wù)，還希望在享受高品質(zhì)的居住環(huán)境同時(shí)，在居住期間得到科學(xué)的治療及養(yǎng)生指導(dǎo)。

因此，康養(yǎng)地產(chǎn)項(xiàng)目多會(huì)與一些知名的綜合型醫(yī)院合作，開設(shè)體檢、日常保健、養(yǎng)生調(diào)理、老年疾病預(yù)防與治療科室，讓老年人住得舒心，子女們工作安心。

除了以上六個(gè)方面的規(guī)劃設(shè)計(jì)關(guān)注要點(diǎn)外，康養(yǎng)社區(qū)還有其他一些規(guī)劃設(shè)計(jì)細(xì)節(jié)需要考慮，比如文化娛樂(lè)活動(dòng)的引入、結(jié)合心理學(xué)的景觀設(shè)計(jì)等等。

持久生命力塑造健康生活

通過(guò)中國(guó)式健康生活目的地的打造來(lái)輸出一種健康的生活方式，是對(duì)康養(yǎng)文旅3.0時(shí)代的最好應(yīng)變，終極目標(biāo)是讓消費(fèi)者能夠在生命的質(zhì)量和長(zhǎng)度上都有收獲，重塑生命持久活力。

無(wú)論是想發(fā)展康養(yǎng)文旅的地方政府，還是謀求向康養(yǎng)文旅產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型的跨界企業(yè)，只有先搞清楚康養(yǎng)文旅新的發(fā)展趨勢(shì)和需求之變，才有可能搶占康養(yǎng)文旅3.0時(shí)代的制高點(diǎn)。